Український готельний ринок у 2025 році перестав бути історією виживання — він поступово перетворюється на історію стратегічного відновлення. Після років турбулентності, повномасштабної війни, зниження іноземного турпотоку та зміни структури попиту, готельна індустрія України показує стійке відновлення. Проте це відновлення має виражену регіональну асиметрію, що формує різні траєкторії розвитку у великих містах, курортних зонах та регіонах із відновленою економікою.
Від шоку до адаптації: нова реальність готельного ринку
2025 рік для українських готелів — це не повернення до «довоєнної норми», а формування нової. Структура попиту змінилася: класичний міжнародний туризм поступився місцем внутрішнім подорожам, бізнес-міграції, довгостроковому проживанню, релокації компаній та гуманітарному сегменту. Саме ці фактори дозволили галузі не лише зберегти операційну діяльність, а й у ряді регіонів — вийти на зростання ключових показників.
Готельєри навчилися працювати в умовах невизначеності: оптимізували витрати, переглянули формати сервісу, активніше використовують dynamic pricing та цифрові канали продажів. У результаті 2025 рік став роком стабілізації та вибудовування довгострокових стратегій.
Також, 2025 рік остаточно зняв головне питання з порядку денного українського готельного ринку: чи здатна галузь відновитися. Сьогодні правильне питання звучить інакше — яким буде це зростання і хто зуміє ним скористатися. Поквартальна динаміка доходів на послуги готельної індустрії за 2023–2025 роки показує, що ринок уже пройшов точку виживання й увійшов у фазу керованого, але нерівномірного розвитку, де вирішальну роль відіграють регіони та управлінські моделі.
Джерело: за даними Державної служби статистики України, Мінфін, оцінка Pro-Consulting *оцінка
Регіональний вимір відновлення: де ринок зростає, а де стримується
Ключовою характеристикою відновлення готельного ринку у 2023–2025 роках стала його регіональна фрагментація. Динаміка туристичного збору, обсягів наданих готельних послуг та інвестиційної активності суттєво різниться залежно від регіону, формуючи кілька моделей відновлення.
Джерело: за даними Ribas Hotels, оцінка Pro-Consulting
Розташування закладів в галузі гостинності за видами відповідає загальній направленості та географічним особливостям регіонів:
Найбільш стійке зростання демонструють західні регіони України — насамперед Львівська, Івано-Франківська та Закарпатська області. Саме тут фіксується стабільне зростання туристичного збору, активний розвиток внутрішнього туризму, а також концентрація нових готельних проєктів — від міських готелів до курортних та рекреаційних форматів. Ці регіони виграють за рахунок безпекового фактора, релокації бізнесу та формування нових туристичних маршрутів.
Київ та Київська область формують окрему траєкторію відновлення. Столичний ринок відновлюється повільніше за західні області, однак залишається ключовим за обсягом доходів. Тут домінує попит з боку бізнес-міграції, довгострокового проживання, міжнародних місій та корпоративного сегмента. Саме у Києві фіксується зростання проєктів mixed-use та апарт-готелів, орієнтованих на нову структуру попиту.
Південні та частина центральних регіонів відновлюються асиметрично. У безпечніших зонах Одещини та Дніпропетровської області спостерігається поступове відновлення готельних послуг і сезонне зростання туристичного збору, однак інвестиційна активність залишається обмеженою. Ринок тут більше зосереджений на реконструкції та адаптації наявних об’єктів, ніж на новому будівництві.
Прифронтові та східні регіони поки що залишаються поза фазою активного відновлення. Готельна діяльність тут має точковий характер і переважно орієнтована на службові, гуманітарні та короткострокові формати розміщення.
Загальна динаміка: ключові темпи відновлення
Головним маркером стану ринку є RevPAR (Revenue per Available Room) — дохід на доступний номер, який інтегрує в собі і рівень заповнення, і тарифну дисципліну.
Джерело: за даними EY Ukraine, Interfax, оцінка Pro-Consulting
Ці дані демонструють, що регіони з активним туристичним трафіком поступово відновлюють свою привабливість. Примітно, що зростання відбувається не лише завдяки вищим середнім тарифам (ADR), а й завдяки розширенню попиту, особливо внутрішнього та бізнес-туризму.
Карпатський курорт на Івано-Франківщині залишається найбільш рентабельним місцем для готельного бізнесу в Україні. Середній чек за номер в Буковелі сягнув позначки $183, продемонструвавши ріст на 29% протягом року.
Інший важливий маркер — дохід від туристичного збору.
Туристична галузь продовжує нарощувати темпи: за 11 місяців 2025 року до бюджетів громад надійшло понад 338 млн грн. Це на третину більше, ніж у 2024 році — приріст склав 88,4 млн грн. Найбільшу частку доходів, а саме близько 40%, забезпечили столиця та Львівщина, які залишаються найпопулярнішими напрямками серед мандрівників.
Джерело: за даними Державної податкової служби України, оцінка Pro-Consulting *оцінка
Джерело: за даними Державної податкової служби України, оцінка Pro-Consulting *оцінка
Позитивна динаміка туристичних податків у 2025 році зумовлена передусім розширенням кола підприємців, які працюють у цій сфері. Кількість офіційних платників збільшилася до 12,8 тисячі, що на 7% перевищує показники попереднього року. Левову частку приросту забезпечили фізичні особи-підприємці. Втім, галузь усе ще перебуває на шляху до відновлення: поточні цифри поки не досягли рівня 2021 року, коли на ринку працювало близько 16 тисяч суб’єктів.
Окрім кількісного зростання, на суми зборів суттєво вплинули макроекономічні чинники. Інфляційні процеси, підвищення податкових ставок, а також стрибок витрат на енергоносії та логістику змусили бізнес переглянути цінову політику, що автоматично збільшило обсяг відрахувань до бюджету.
Джерело: за даними ДАРТ, оцінка Pro-Consulting
Київ: бізнес-столиця з новим профілем попиту
Столичний готельний ринок відновлюється інакше — без різких стрибків, але з чіткою зміною структури попиту. Масовий турист тут не є основою. Київ у 2025 році залишається найбільшим та найскладнішим готельним ринком країни. Столичні готелі функціонують у середовищі підвищених ризиків, але водночас отримують стабільний попит з боку бізнес-туризму, міжнародних організацій, дипломатичних місій та корпоративного сектору.
Саме тому у 2024–2025 роках найкращу динаміку демонструють готелі 4–5★ та формати extended stay, вони демонструють відновлення завантаженості та зростання середнього тарифу, тоді як середній сегмент активно конкурує за корпоративного клієнта та формуючи модель «міста ділового перебування», де короткі поїздки, конференції та проєктна робота стають основним драйвером готельного доходу.
За оцінками гравців ринку, завантаженість п’ятизіркових готелів у Києві вже наблизилася до довоєнних рівнів, тоді як 2–3★ сегмент відновлюється значно повільніше. Це ще раз підкреслює: ринок стає поляризованим, і середній сегмент без чіткої концепції втрачає позиції.
Захід України: готель як продукт, а не просто номер
Західні області сьогодні — це не просто «лідери відновлення». Це регіон, де готельний бізнес уже працює за новою логікою HoReCa. Тут гість купує не номер, а досвід: SPA, гастрономію, локацію, тишу, сервіс «під ключ». Саме тому Буковель, Яремче, Славське чи околиці Львова демонструють RevPAR, який у доларовому еквіваленті в окремі сезони перевищує показники частини столичних готелів.
Найбільш активно розвиваються: апарт-готелі, гібридні формати «готель + резиденція», курортні комплекси з медичним та wellness-напрямком.
Показово, що навіть за зниження загального туристичного потоку Львів утримує фінансову стійкість готелів: середня наповненість у 2024 році опускалася до 45–50%, але середній тариф зріс настільки, що дохідність бізнесу збереглася. Для HoReCa це важливий сигнал: працює не масштаб, а правильне позиціонування.
Південь: обережне відновлення та ставка на сезонність (відкладений потенціал)
Південні області та регіони, що зазнали прямого впливу бойових дій, залишаються найскладнішими з точки зору готельного бізнесу. Тут питання відновлення — це не лише попит, а й фізичний стан об’єктів, інфраструктура, страхування ризиків, доступ до фінансування.
Проте саме ці регіони мають найбільший довгостроковий потенціал. Досвід інших країн показує: після стабілізації безпекової ситуації такі території часто демонструють вибухове зростання, оскільки ринок стартує з низької бази. Для HoReCa-інвесторів це сегмент не швидких грошей, а стратегічної присутності.
Одеський регіон у 2025 році перебуває у фазі стриманого, але помітного відновлення. Попит тут має чітко виражену сезонність і залежить від безпекової ситуації, однак готелі, які змогли адаптувати сервіс і тарифну політику, фіксують позитивну динаміку в літні місяці.
Особливістю Півдня стає перехід до коротких, спонтанних поїздок, а також розвиток малих і середніх готельних об’єктів, орієнтованих на внутрішнього туриста. Інвестори поки діють обережно, але інтерес до регіону зберігається у середньостроковій перспективі.
Відкриті та анонсовані до відкриття готелі за локаціями
В 2025 році було відкрито 22 готелі з загальним номерним фондом – 2 714 номерів. Найбільше готелів відкрито на Заході України (Івано-Франківська, Львівська, Закарпатська області) — 12 готелів із 1 540 номерами, що значно перевищує показники інших регіонів. На Півдні (Одеса та область) відкрито 5 готелів з 911 номерами, а у Центрі (Київ та область) — 5 готелів з 263 номерами. Водночас серед анонсованих проєктів на 2025–2029 роки зазначено плани будівництва 44 об’єктів гостинності з понад 6 870 номерами — це свідчить про значне розширення готельної інфраструктури в Україні найближчими роками.
Окремим потужним прикладом масштабних інвестицій у туристичну інфраструктуру є проєкт GORO Mountain Resort, який реалізовує OKKO Group у Львівських Карпатах. Це всесезонний гірський курорт міжнародного рівня, будівництво якого стартувало у жовтні 2024 року. Проєкт охоплює майже 1 200 гектарів, де 360 га відведено під гірську та лижну інфраструктуру, а понад 800 га — під готелі, комерцію й рекреаційні об’єкти. В межах реалізації проєкту протягом п’яти років OKKO Group планує збудувати 25 готелів зі загальним фондом близько 5 150 номерів, що значно перевищує середні обсяги готельних відкриттів по Україні в останні роки. Загальна оцінка інвестицій у проєкт — приблизно $1,5 млрд, з яких $500 млн внесе сама OKKO Group, а $1 млрд планується залучити від сторонніх інвесторів. Перші об’єкти інфраструктури (в тому числі готельний комплекс і систему підйомників) планується завершити до 2028–2029 років, з частковим запуском у зимовий сезон 2026–2027 рр.
Також хотілось би відзначити появу в Києві проєкту нового гібридного формату у сфері гостинності. Зокрема, Circle — ком’юніті-готель, що реалізується в районі Почайної у складі Boston Creative House, демонструє відхід від класичної готельної моделі до багатофункціональної міської екосистеми. Проєкт передбачає 382 номери та поєднує проживання з коворкінгом, івент-просторами, wellness-інфраструктурою, освітніми та сервісними функціями, орієнтованими на формування сталої спільноти. Circle реалізується за моделлю крауд-інвестування з очікуваною дохідністю 10–11% річних, а введення в експлуатацію заплановане на початок 2027 року. У ширшому контексті ринку проєкт ілюструє трансформацію готельної нерухомості в Україні у бік community-driven форматів.
Де формуються перспективи розвитку
Регіональна картина готельного ринку свідчить про те, що точки зростання формуються не лише в традиційних туристичних центрах, а й у регіонах, здатних швидко адаптуватися до нової економічної реальності. Саме ця адаптивність стає ключовим фактором конкурентоспроможності проєктів.
Найвищий потенціал зосереджений у трьох сегментах:
- захід України — курортні, wellness- та сімейні формати, орієнтовані на внутрішній попит;
- Київ і великі міста — апарт-готелі, бізнес-готелі та ком’юніті-проєкти з фокусом на довгострокове проживання;
- окремі центральні регіони — нішеві об’єкти, що працюють на внутрішню мобільність і стабільний нефрагментований попит.
Таким чином, готельний ринок України надалі буде розвиватися не за єдиним сценарієм, а через низку регіональних стратегій — і для інвестора це означає, що ключовим стає не вибір формату, а точність локації та здатність проєкту швидко підлаштовуватися під змінну структуру попиту.
